Calculator ROI Imobiliar — Randament Închiriere 2026
Calculează randamentul brut și net al investiției imobiliare, cashflow lunar după impozit, payback period și return total pe orizontul ales.
Taxe notariale ~1-3%, comision agent ~2-3%, renovare
Întreținere, reparații, administrare, impozit, perioade fără chiriaș (~1 lună/an)
Cât crește prețul imobilului pe an (media istorică: 4-7%)
Impozit chirii 2026: 10% din venitul net după deducere forfetară de 20% pentru închirieri standard pe termen lung (adică efectiv 8% din chirie brută). Regimul turistic (max. 5 camere) beneficiază de deducere 30%. Cheltuielile recomandate includ 1 lună chirie/an perioadă vacantă. Peste 6 salarii minime brute/an din venituri pasive (chirii, investiții etc.) se datorează și CASS.
Despre acest calculator
Formulă bazată pe legislația fiscală 2026 în vigoare, verificată de echipa FiscalitateLaZi.ro.
Randamentul unei investiții imobiliare la închiriere se exprimă prin randamentul brut (chirie anuală / prețul de achiziție × 100) și randamentul net (după scăderea impozitelor, cheltuielilor de întreținere, perioadelor de neocupare și costurilor de finanțare). În România, randamentele brute pentru apartamente sunt de 4-7% în funcție de oraș și cartier. Cluj-Napoca și București au randamente brute de 4-5% datorită prețurilor mari de achiziție. Orașele medii (Iași, Timișoara, Brașov) oferă 5-7%. Randamentul net scade cu 1-2 puncte procentuale față de cel brut după impozitul pe chirii (10% din 60% din chirie), costurile de întreținere (1-2%/an din valoarea proprietății) și perioadele de neocupare. Calculatorul compară investiția imobiliară cu alternativele: depozit bancar sau ETF global. Trebuie să incluzi și aprecierea (sau deprecierea) prețului imobilului în calcul. Lichiditatea scăzută a imobiliarelor (nu poți vinde 10% dintr-un apartament) este un dezavantaj major față de ETF-uri, care se pot vinde parțial în orice moment.